A Magyar Urbanisztikai Társaság állásfoglalása az Országos Településrendezési és Építési Követelmények 2023. évi módosításáról és annak következményeiről
A Magyar Urbanisztikai Társaság 1966-os alapítása óta fogja össze és képviseli a településtervezés és -fejlesztés, illetve a területfejlesztés, területi tervezés szakmai szereplőit. Társadalmi küldetéséből adódóan társaságunk feladata a területi-települési fejlődéssel összefüggő szakpolitikákkal kapcsolatban a társadalom érdekeit szolgáló szakmai szempontokra felhívni a figyelmet, ill. - amennyiben van rá fogadókészség – a szakpolitikai döntéshozatalt segíteni.
Az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) 2023. évi módosítása erőteljes szakítást jelent a településtervezés-építésügy eddigi azon elvével, mely szerint az építéseket a beépítésre szánt Ill. belterületi területekre kell koncentrálni, az azon kívüli építések inkább csak kivételeknek tekinthetőek. Megítélésünk szerint a tanyák területi korlátozás nélküli kijelölésének-létrehozásának és ezeken magas beépítési arányok bevezetése a külterületi beépítések lehetőségének széleskörű kinyitását jelenti, amelynek erőteljes következményei lehetnek mind a termőföldekre, a természeti környezetre és a településrendszer térbeli formájára, ez pedig erőteljesen meghatározza egy ország fenntarthatóságát. E követekezményei miatt a módosítás messze túlmutat az építésügy saját kérdéskörén.
A kérdéskör megvitatására a Magyar Urbanisztikai Társaság Falutagozata 2023. május 31-én székházában kerekasztal-beszélgetést szervezett a leginkább érintett Agrárminisztérium és az Építési és Közlekedési Minisztérium képviselőinek, egyes a témában jellegzetesen érintett polgármestereknek, továbbá szakmai civil szervezeteknek a meghívásával. Az alábbi álláspont épít az eseményen megvitatott szempontokra. Megjegyezzük, hogy a MUT Elnöksége ismeri a Magyar Építész Kamara Terület- és Településrendezési Tagozatának részletes írásban is megfogalmazott (és a jogszabály alkotóinak eljuttatott) véleményét a 2023-ban életbe lépett új OTÉK-ról, azzal egyetértve támogatja az abban leírtakat. A kerekasztal megbeszélésen a Magyar Építész Kamara képviselői is jelen voltak, korábban írásban összefoglalt véleményük számos elemét szóban is ismertették.
A tanyákat érintő módosítás jelentőségével és a földek védelmére, a környezetre valamint a települések rendszerére irányuló várható hatásaival kapcsolatban a Magyar Urbanisztikai Társaság elnöksége az alábbi álláspontot alakította ki.
Termőföldek és környezeti értékek vesztésének veszélye
Magyarország Alaptörvényének P. cikke kimondja, hogy a termőföld, a biológiai sokféleség a nemzeti örökség részét képezik, amelynek védelme és fenntartása és a jövő nemzedéke számra való megőrzése az állam és mindenki kötelessége.
A kormányrendeleti szintű OTÉK 2023 tavasszal hatályba lépett módosítása kinyitotta annak lehetőségét, hogy nem beépítésre szánt, mezőgazdasági területen az eddigieknél lényegesen nagyobb mértékű beépítésekre sor kerüljön, sőt megtiltotta azt, hogy a helyi önkormányzatok az OTÉK-ban meghatározottnál szigorúbb szabályokat alkossanak. A beépítés a környezet – és így a termőföld – átalakításának a legerőteljesebb és a gyakorlatban irreverzibilis formája. Az, hogy minden 1500 és 10000 négyzetméter közötti terület potenciálisan jelentős mértékben beépíthetővé válik, jelentős termőföld veszteség lehetőségét hordozza. Fontos megemlíteni, hogy nem csupán az épület által beépített (maximum 30%-os) terület vész el a művelés számára, hanem a járművek használati felületei, az épületek körüli tér is gyakorlatilag kikerülhet a művelésből. Fontos említeni, hogy a lakó- és mezőgazdasággal összefüggő épületek mellett vendéglátást szolgáló épület is elhelyezhetővé vált.
Mivel mezőgazdasági területek között gyepterületek is beépítésre kerülhetnek, ezért közvetlen hatása lehet az élővilágra, a biológia kapacitásokra is a természeti környezetre és következménye lehet általában a biológiailag aktív felületek akár számottevő csökkenése is. A mezőgazdasági terület, külterület beépítése növeli az ökológiai lábnyomot főleg a motorizáció, a műszaki infrastruktúra kiépítése által.
Kikerül a termőföld védelmi kontroll alól
Magyarországon a termőföldek más célokra való hasznosítását erőteljes jogi szabályozás korlátozza és ezért ezek változtatása kontroll alatt áll. Felmerül annak veszélye, hogy a termőföld védelméről szóló törvény (2007. évi CXXIX) 7. §-ban szereplő földvédelmi eljárás a tanyának minősített ingatlanok esetében (belterületbe vonás hiányában) nem kerül lefolyatásra, ezzel a földek beépítés általi kivonása a művelésből nem kerül mérlegelés alá és a szakhatóság kontrollja alól kikerülhet.
A módosítás szerint a mezőgazdasági műveléshez szükséges gazdasági, lakó- és vendéglátó építmények építésére nyílik lehetőség, azonban nem ismertek olyan agrárágazati igények, melyek szerint 1500 vagy 10000 m2-es területek műveléséhez önálló épületre volna szükség, ill., hogy a hazai agrárágazat versenyképességéhez ez a fajta infrastruktúra hiányzik. Ennek hiányában megítélésünk szerint a tanyák építése nem az agrárium eszköze lesz, hanem a térben szétterülő, szórvány jellegű életforma terjedését indítja el.
A változtatás térben szétterülő települési formát támogatja: Ellentétben áll a terület-és településfejlesztés – tervezés (fenntarthatóságot célzó) urbanisztikai trendekkel
Az új OTÉK szabályozás szöges ellentétben áll a területi és településtervezés kurrens trendjeivel, amelyek a településtervezés, területhasználat-szabályozás fenntarthatóság megteremtésében való fokozódó szerepvállalását mutatják. A kurrens urbanisztikai trendekben a be nem épített területek védelme, a zöld területek bővítése szerepel, és a települések térbeli kiterjedésének megállítása az ún. kompakt városok modelljével, ami szöges ellentétben áll a szórványtelepülések terjedésével, amely életforma közismerten lényegesen nagyobb környezeti terheléssel, ökológiai lábnyommal jár. Egy csökkenő népességszámú országban a beépítések térbeli szétterjedése különösen is indokolatlan.
Bár a jogszabály rögzíti, hogy mezőgazdasági funkcióhoz is kapcsolódó épületek jöhetnek létre (bár a vendéglátás lehetőségét is bevezeti), a valóságban az ingatlanok valós használatának ellenőrzése nem megoldott Magyarországon, és tapasztalataink szerint a mezőgazdasági funkciójú épületek lakó-üdülő célú valós használata széleskörben jelenlévő jelenség, amit településvezetők tapasztalatai is megerősítettek.
Területi lehatárolás
Lényeges szempont a magyar táj védelme, amibe egyes alföldi térségekben valóban beletartozik a hagyományos tanya képe is, de idegen tőle az előzmények nélkül megjelenő új beépítés.
A módosítás megszüntette azt a korlátozást, hogy csak a tanyás térségekben érvényesíthető a tanyás beépítési szabályozás. Szükségtelennek, sőt a hazai tájak sajátosságainak megőrzése szempontjából károsnak tekinthető a tanyák építési lehetőségeit a hagyományosan tanyás térségeken kívül egyéb térségekre, tájakra is kiterjeszteni. Különösen problémásnak tartjuk a nagyvárosok, mindenekelőtt Budapest és a kedveltebb üdülőhelyek, mindenekelőtt a Balaton tágabb térségében a külterületi beépítések lehetőségének kinyitását, amely területeken már most is jelentős a nyomás a külterületi építkezésekre, (pl. a tájba helyezett villák építésére).
Önkormányzati hatások
A szubszidiaritás elvével ellentétes és a helyi önkormányzatok településtervezési jogkörét csorbítja, hogy a helyi építési szabályozás lehetőségeit a tanyák esetében kizárja, azokat az OTÉK-ban megfogalmazott szabályokkal helyettesíti. Tanyás térségek infrastrukturális ellátásának biztosítása jelentős önkormányzati feladat, ennek tervezése részletes helyi előkészületeket, terveket igényel. Amint arra a Magyar Építészkamara Településtervezési tagozata is felhívta véleményében a figyelmet, a jogszabályok alapján korántsem tisztázott a tanyák létrehozásának, kijelölésének feltételrendszere és menete.
A fentiekre tekintettel a Magyar Urbanisztikai Társaság:
Javasolja a tanyák kijelölésével és beépítésével kapcsolatos módosítás várható hatásainak részletes vizsgálatát, különös tekintettel a termőföldek és a természetközeli területek védelmének érvényesítésére, a településszerkezeti hatásokra, a vidékfejlesztési politika prioritásaira és az új építések okozta változások kontrollálása szempontjából.
Javasoljuk annak vizsgálatát, hogy a módosítás milyen magasabb szintű jogszabályok érvényesítését érinti.
Javasoljuk földvédelmi eljárásnak a tanyának minősített területekre való kiterjesztését is.
A tanya funkcióit tekintve meg kell őrizni annak eredeti mezőgazdasági birtokközpont jellegét, minden járulékos rendeltetését ennek alárendelve szükséges meghatározni, a gazdálkodás sikeressége, a termőföld védelme érdekében, új tanyák kijelölése esetén a minimális méretét és a valós mezőgazdasági igényekhez szükséges alakítani.
Javasoljuk csak a tanyás térségekre érvényesíteni az új tanyák kijelölésének lehetőségét, de mindenképpen bővíteni szükséges az OTÉK előírásai alól felmentést élvező térségek körét: pl. a Fővárosi Agglomeráció, a Balatoni kiemelt üdülőkörzet a védett területek területével, a nagyobb városok vonzáskörzetével.
A hatályba lépett OTÉK módosítással kapcsolatos észrevételek rámutattak a tanya-meghatározások ellentmondásaira, ezek kiküszöbölése elsőrendűen fontos a mezőgazdasági területeken a beépítési lehetőségek egyértelmű szabályozhatósága érdekében.
A fentiek alapján javasoljuk a módosítás felülvizsgálatát és a vizsgálatok elvégzéséig a jelenlegi szabályozás hatályának felfüggesztését.
A felülvizsgálathoz felajánljuk a Magyar Urbanisztikai Társaság szervezetében jelenlévő tapasztalatokat, tudást és a további párbeszéd és tapasztalatcsere lehetőségét, konzultációs, véleményezési közreműködésünket további események keretében.
Budapest, 2023. július 18.